Vyplatí se rekonstrukce bytu na pronájem?

29. 7. 2024

Mnoho vlastníků bytů uvažuje nad možností pronájmu nemovitosti, kterou nevyužívají pro účely vlastního bydlení, což by jim přineslo pravidelnou měsíční rentu ve formě nájmu od nájemníka. Abyste nějaké nájemníky do svého bytu vůbec přilákali, je potřeba, aby byt dobře vypadal a splňoval požadavky na důstojné bydlení. K tomuto cíli může pomoci rekonstrukce. Je ale opravdu nezbytná? V tomto článku nečekejte analýzy nebo výpočty týkající se výnosnosti nájmu bytu před a po rekonstrukci; jeho hlavním účelem je zhodnocení otázky komfortu následného pronajímání.

Na jednu stranu by se mohlo zdát, že odpovědět na položenou otázku je jednoduché. Rekonstrukcí bytu si totiž budete moci mezi nájemníky vybírat. Mezi majiteli starších bytů však převládá názor, že je rekonstrukce na pronájem zbytečná, protože nájemník si bytu neváží, a svým chováním jej dokonce může znehodnotit. Dá se s tímto argumentem bezvýhradně souhlasit?

Zkusme se na tuto problematiku podívat z druhé strany. Představte si, že nevlastníte žádnou nemovitost k pronájmu, ale pronájem bytu sami hledáte.

V lokalitě, kde byste chtěli dlouhodobě bydlet, jsou v nabídce dva byty o stejné velikosti. První byt bude víceméně v původním stavu, s nemoderní kuchyňskou linkou, starou odřenou vanou, záchodem a prochozeným linoleem na podlaze. Měsíční nájemné bude u tohoto bytu činit 9000 Kč. Druhý byt bude po rekonstrukci, k dispozici vám bude moderní linka, koupelna a plovoucí podlahy. Nájemné vás vyjde na 11000 Kč. Který z těchto bytů byste si vybrali k dlouhodobému bydlení?

Většina potenciálních nájemníků samozřejmě zvolí druhou možnost. Ačkoliv je nájem o pár tisícovek dražší, přesto je komfort pro mnohé lidi důležitější. Naproti tomu o první byt budou mít zájem především lidé, kteří si bydlení v hezčím bytě nemohou dovolit nebo takoví, kteří podmínky bydlení neřeší.

Z této krátké úvahy je tedy patrné, že pěkný, zrekonstruovaný byt vám přivede „lepší“ nájemníky (tj. lépe ekonomicky situované), než pokud byste nabízeli byt před rekonstrukcí.

To, pro jaké nájemníky se nakonec rozhodnete, přímo ovlivní úroveň samotného pronájmu nemovitosti. Bude vám chodit nájem každý měsíc včas, nebo se o něj budete muset občas připomínat? O svém nájemníkovi ani neuslyšíte, anebo budete muset řešit stížnosti sousedů? Bude nájemník v bytě žít dlouhodobě, či si za chvíli budete muset hledat nového?

Jak tedy odpovědět na otázku, zda se rekonstrukce bytu na pronájem vyplatí? Pokud vlastníte již starší byt, a přemýšlíte o jeho pronájmu, osobně doporučuji jeho rekonstrukci. Zajistíte si jeho lepší obsazenost, nájemníkům se u vás bude dobře bydlet a nebudou mít potřebu hledat si lepší bydlení. S tím ostatně souvisí i samotná údržba nemovitosti, která nebude tak nákladná jako v případě bytu v původním stavu.

Nutno dodat, že je potřeba v této souvislosti i důkladně promyslet rozsah samotné rekonstrukce a investovaných prostředků – jinak totiž budete přistupovat k čistě nájemnímu bytu a jinak k bytu, který by měl za několik let sloužit vašim dětem. Tato úvaha si však zaslouží vlastní článek.