Smlouva o nájmu bytu – jak by měla vypadat?

3. 4. 2023

Pokud pronajímáte nemovitost, rozhodně byste neměli podcenit obsah nájemní smlouvy. Díky kvalitně zpracované nájemní smlouvě můžete v budoucnu předejít zbytečným sporům, stejně jako případné finanční nebo majetkové újmě.

Smlouvu byste měli s nájemníkem uzavřít předtím, než mu předáte klíče od nemovitosti. Nezapomínejte na předávací protokol!

Ze zákona plynou určité podmínky, které musí každá smlouva splnit. Jaké to jsou?

1. Písemná forma
2. Určení účastníků – jméno či název pronajímatele a nájemce, trvalé bydliště, rodné číslo (nebo číslo občanského průkazu), případně identifikační číslo. Doporučuje se do smlouvy zahrnout i kontaktní údaje (telefon, e-mail).
3. Předmět nájmu – sem patří údaje, které jsou zjistitelné z katastru nemovitostí (číslo pozemku, adresa, podlaží, číslo bytu, výměra nemovitosti, atp.). Pamatujte, že je třeba být co nejvíc konkrétní, aby nedošlo k nedorozumění.
4. Nájemné a způsob jeho úhrady – v této části je třeba postavit najisto výši nájemného, co vše je v nájmu zahrnuto (například elektřina, vodné, stočné, úklid společných prostor atp.), datum splatnosti, pravidelnost, případně i způsob jeho úhrady.
5. Doba nájmu – zdali se jedná o nájem na dobu určitou (a v této souvislosti nezapomeňte uvést, na jak dlouho se nájem sjednává) nebo neurčitou. Pamatujte, že pokud není doba nájmu ve smlouvě uvedena, má se za to, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.
6. Další práva a povinnosti smluvních stran – tato část může představovat jisté problémy, o to víc byste ji neměli podcenit. Sem můžete zařadit další informace, třeba podrobnější údaje o bytu (například věci, které jsou nájemníkovi k dispozici), povinnost vymalovat nebo uvést byt do původního stavu při skončení nájmu, smluvní pokutu nebo tzv. inflační doložku.
7. Zánik nájmu – úzce souvisí s bodem 5). Nezapomeňte v této pasáži přesně nastavit pravidla pro výpověď nájmu.
8. Závěrečná ustanovení – například počet vyhotovení smlouvy, kdy smlouva nabývá platnosti, datum, podpis atp.

Kromě dobře sepsané nájemní smlouvy je potřeba si vyjasnit i následující otázky:

1. Kauce – kauci požadujte vždy (většinou se sjednává ve výši jednoho až tří měsíčních nájmů), neboť si z ní můžete uhradit škodu na vlastním majetku nebo ji můžete započíst na nezaplacené nájemné.
2. Pojištění – sjednejte si pojištění, které bude pokrývat případné škody způsobené nájemci. I sami nájemci by měli být pojištěni (doporučuji pojištění odpovědnosti za škody způsobené na pronajatém majetku).
3. Předávací protokol – ten obsahuje stav měřidel, vybavení bytu a jeho fotografie, stav předávaného bytu atp. Tímto protokolem se chráníte proti případným problémům v budoucnu, kdy vám nájemník například poškodí zařízení bytu, a následně vám bude tvrdit, že se ničeho takového nedopustil.

Konzultace s odborníkem

Osobně nedoporučuji stahovaní vzorů nájemních smluv z internetu a jejich následnou úpravu. Často totiž můžete narazit na zastaralé verze smluv, na smlouvy, které neobsahují veškeré náležitosti, případně mohou obsahovat významné právní nedostatky. Pokud chcete mít opravdu jistotu, že vaše práva a majetek budou náležitě chráněny, nechte si smlouvu připravit nebo zkontrolovat u advokáta.

Tip na závěr:  

Pokud se na mě obrátíte, rád vám nájemníka přivedu. Starosti se smlouvou také můžete hodit za hlavu, neboť vám ji na míru vaší nemovitosti připraví právní oddělení mé mateřské realitní kanceláře. A vás v roli pronajímatele to nebude stát ani korunu 🙂